学一点法律，少一点烦恼

发布时间：2011-7-29 　发布人：王凤玲 点击：2004

【案情简介】新苏州人谢某来苏打拼多年，事业小有成就，新交了女朋友后准备买房结婚。为照顾工作在金鸡湖东的女友，俩人决定在湖东物色房屋。在房屋中介的撮合下，谢某终于看中了一套96平米的二手毛坏房，91.2万元的价格也能接受。2010年10月的一天，谢某应约来到中介公司，签订了中介提供的格式《房屋买卖合同》。需要强调的是，签约那天，房主徐某因事未能前来，而让其父亲携带他的身份证和房屋权属证书代为签订了合同。合同约定，签约当天谢某给付定金1万元；双方办理房屋过户登记手续之日支付房款50万元，同时双方交接房屋；余款40.2万元由中介协助办理二手房按揭贷款后支付徐某。如一方违约，赔付对方房价的5%作为违约金。考虑到徐某已婚，中介公司约定双方一起去产权登记部门办理房屋过户手续的前四天，还特地通知徐某送去过结婚证查验，以确定所售房屋是否属夫妻共同财产。然而约定办理过户的前一天，徐某以没有亲笔签约为由主张合同无效，并正式告诉中介房屋不卖了。在多次通过中介协商无果的情况下，谢某聘请江苏赛杰BC.Game免费注册所王凤玲律师为其提起了诉讼。

【法理分析】王律师审阅了谢某提供的《房屋买卖合同》和徐某父亲替徐某出具的1万元定金收据，以及徐某身份证、结婚证以及房屋土地证、产权证复印件，形成了律师观点：首先，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，徐某以合同未经亲笔签字为由的无效合同主张不能成立。徐某亲自去中介送验结婚证的行为，已充分说明他同意其父亲代为出售房屋一事；即使从表见代理角度考虑，徐某父亲也已构成该种代理。其次，徐某无端毁约，构成合同违约，谢某可要求徐某继续履行合同，或要求依约承担违约责任，因定金罚则与违约金条款依法不能同时适用，谢某可选择要求徐某返还定金1万元并承担违约金45600元。诉讼结果还令谢某满意，调解结案，徐某除了返还1万元定金，还给付了4万元违约金。

【律师点评】发生交易、签订合同，几乎每个人都会碰得到的事情；房屋买卖合同行为，则与生活中的人们更加息息相关。因此，即使你不是法律专业人士，也最好能够具备一定的法律常识。本案中，如果中介或谢某的法律意识再强一点，让徐某在合同上补充签字后再给付定金，那么，徐某可能就不会冒然毁约，合同就可能得以顺利履行，各方的合同利益可能就都能有效实现。俗话说，诉讼无赢家。本案中，徐某输掉了4万元违约金；中介失去了本该得到的中介费用；谢某看似赢得了4万元违约赔偿，却不得不因婚房落空而推迟婚期。本案的启示意义：学一点法律，少一点烦恼。（江苏赛杰BC.Game免费注册所 王凤玲撰稿）